地产资本深度整合汽车产业链_新能源汽车网,恒

作者: 汽车报价  发布:2019-09-25

贾跃亭和FF的团队、研发、制造都在美国,恒大实际上很难去控制、管理合资公司和FF。

  新能源汽车产业链接连迎来房企入局。据统计,今年以来,房企涉及新能源汽车产业链投资规模已超过100亿元。业内人士分析认为,不同于追求短期回报的财务投资者,房企布局新能源汽车产业链条有望与其现有业务之间产生协同效应。但也有声音认为,房企对土地有较大的诉求,一些开发商不乏借此获得土地储备。

恒大280亿入局新能源汽车 地产资本深度整合汽车产业链

贾跃亭和许家印因法拉第未来而起的恩怨,在去年12月31日忽然和解,双方将过去的对赌、仲裁等一笔勾销,重新达成了重组协议。

  多家房企入局

2018-09-26来源:21世纪经济报道

向法拉第未来砸下130多亿成为第一大股东之后,2018年9月23日,恒大再次出手,斥资145亿拿下了汽车销售巨头广汇集团二股东之位。

这一连环相扣的动作,表明恒大在汽车领域的野心,不仅要投资造车环节,还瞄准销售、渠道、服务,对汽车产业链进行深度整合。

2018年三季度以来,楼市逐渐步入低迷,恒大的销售增速也在放缓,但恒大对科技、汽车领域的投资,却有增无减。

对日渐多元化的中国恒大、宝能集团以及碧桂园集团等而言,随着房地产天花板已现,在投资的天平上,他们正在更多地向新能源汽车倾斜,源源不断的地产资本,也给这一原本竞争激烈、资本扎堆的领域,注入了新的动力。

这些造车新势力的出现,会改变新能源汽车量产的路径、加快其速度吗?

突击入股广汇

毫无征兆地,恒大突然就成了广汇集团的第二大股东。

9月23日,恒大公告称,以144.9亿元持股40.964%,成为广汇集团第二大股东。双方将在汽车销售、能源、地产、物流等领域开展全面战略合作。

此前的6月,恒大通过旗下恒大健康间接收购法拉第未来,成为其第一大股东,正式进军电动汽车市场。

解决了新能源汽车的研发与制造后,“恒大与广汇集团将为恒大新能源汽车产品解决渠道、销售、服务等难题。”平安证券分析师王德安称,恒大入股广汇集团加快其转型,是深度布局汽车与能源领域的体现。

据公告,广汇控股股东承诺自投资协议书签署日起7个工作日内,促成除广汇控股股东以外的现有广汇集团股东向恒大集团转让广汇集团合计23.865%股权,代价为人民币66.8亿元。恒大集团亦以人民币78.1亿元向广汇集团增资,增资完成后,恒大集团将持有广汇集团合共40.964%股权,并将成为广汇集团的第二大股东。交易的总代价为人民币144.9亿元,将由恒大集团分期支付。

公告介绍,广汇集团深耕能源开发、汽车服务、现代物流、置业服务等领域,业务范围遍布全国及世界多个国家,位列《财富》“世界500强”第456位,旗下拥有广汇能源、广汇汽车、广汇物流、广汇宝信四家上市公司。

广汇汽车是集团旗下的支柱产业之一。据官网数据,截至2017年底,广汇汽车在全国拥1200多个销售网点(其中4S店737家),经销网络覆盖28个省、自治区和直辖市。

恒大入股消息一出,广汇系股票大涨。港股广汇宝信24日开盘暴涨41.84%,收盘报2.78港元,涨16.32%;截至2018年9月25日A股收盘,广汇汽车报6.48元,涨10.02%;广汇物流报4.47元,涨10.10%;广汇能源报4.94元,涨3.35%。

不过,中国恒大股价却表现不佳,24日收盘报25.8元,跌3.55%。

综观恒大的汽车布局,虽然贾跃亭称FF91首台预量产车在8月28日下线,但没有透露交付时期,产品仍需接受市场检验;科技方面,与中科院的合作项目也刚起步,离盈利尚远。

连续两笔近280亿元的投资,需恒大以自有资金支付。在恒大主业地产仍在大力降杠杆的背景下,恒大的资金压力凸显。因此,自8月份以来,恒大率先开启降价促销,积极回笼资金。

地产资本逐鹿

主业增长遇阻压力下,开发商纷纷转型,新能源汽车成为目标路径之一。

据不完全统计,目前,已有8家地产商通过投资入股进入新能源汽车产业,分别是恒大、宝能、华夏幸福、碧桂园、万达、万通地产、冠城大通和大名城。

其中,专注发力新能源汽车行业上游产业——动力电池行业的有万达、万通地产、冠城大通、大名城4家房企。

而涉足产业链中多个板块,意在整合使其相互配合的另4家大型房企,分别是恒大、宝能、华夏幸福、碧桂园。

比如整车制造和研发两大核心环节,宝能和恒大率先入局。宝能早在2017年12月,便以66.3亿元收购观致汽车51%的股份,解决了整车制造这一核心环节。目前已在西安、广州、昆明、杭州、武汉五地规划了新能源汽车,并计划连续五年每年投资观致汽车100亿。

今年8月,宝能又实现了研发环节的布局,与博世投资有限公司在深圳签署战略合作协议,双方宣布互为长期合作开发汽车产品,重点在前沿技术研发。意图打造涵盖“研发-零部件-整车制造-后市场”的完整产业链。

而恒大则于今年6月花费67.47亿港元,入主了整车生产的法拉第未来,同时收编了其背后的研发团队。

零部件环节,除上述4家专注动力电池行业的房企外,宝能系也通过增持兆新股份9412.06万股,涉足锂电材料领域。

碧桂园的汽车产业投资则伴随着产业地产项目,今年6月,碧桂园出资6.4亿在佛山市建造汽车小镇,项目建筑面积约40万平方米,固定资产投资总额预计约为25亿元。

该项目将打造动力电池、新材料、整车、电机控制器、动力总成等五大研究院,重点发展新能源汽车高端研发、创新运营、智能制造,并入驻不少于500人的研发团队。

目前,在后市场方面,恒大似乎已领先。通过广汇汽车,恒大进一步整合汽车销售渠道和服务。

广汇汽车还聚焦千万保有客户的开发。王德安估计,公司以4S店为核心,成立车主俱乐部,可能通过恒大集团嫁接零售、文化、住房等资源,打造成为全方位的生活服务提供商。

“截至2018年上半年,恒大土地储备达3.05亿平方米,巨大的土地储备将陆续转化为新建城区,也能为广汇汽车网点的进一步扩张创造便利。”王德安称。

长期来看,恒大可能将继续扩大汽车产业投资范围,有望为广汇汽车对接上游产业资源,促进其各项业务发展。

不过,平安证券亦指出,经销商行业对宏观经济高度敏感,恒大与广汇也存在收购整合不及预期等风险。

根据新的协议,恒大此前向FF 投入的8亿美元转为32%股权,且恒大100%持有FF香港的股份,这意味着,恒大持有FF在中国的所有资产,包括FF中国、恒大法拉第等相关公司。

  近日,恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团(简称“恒大FF”)揭牌仪式举行。恒大集团副总裁彭建军表示,目前世界上已经有不少国家出台了禁售燃油车时间表,发展新能源汽车大势所趋。

这一结局看似“双赢”。对贾跃亭来说,有了空间去寻求其他融资,促进FF91项目量产。

  恒大还透露,公司计划在中国建设五大研发生产基地。计划十年后,恒大FF年产能达到500万辆。其中,FF91、FF81等车型面向全球市场,覆盖高端、中端及入门级等不同市场需求。

对恒大而言,布局新能源汽车似乎又回到了正轨。在2018年的地产资本投资新能源汽车产业之中,恒大无疑是最大手笔的一个。除此之外,恒大还成为了广汇集团第二大股东,进入汽车销售环节。

  法拉第未来(FF)由贾跃亭在美国洛杉矶创立,两个月前,法拉第未来在现金危机中濒临破产。今年6月,恒大子公司恒大健康以67亿港元收购了法拉第未来45%的股份。恒大不是首家涉足新能源汽车产业链的地产公司。今年以来,多家房企以并购布局新能源汽车产业链。

但双方约定,5年内贾跃亭有权优先回购恒大所持股份,恒大未来在FF的动向仍不确定,恒大是否能获得FF的核心技术、知识产权等,也是未知数。

  7月30日,万通地产(3.880, -0.03, -0.77%)发布公告称,公司拟以现金方式收购星恒电源股份有限公司78.284%股权。标的公司100%股权估值40.5亿元左右,万通地产收购目标公司合计78.284%股权的交易总价款为人民币31.7亿元左右。万通地产表示,本次交易完成后,万通地产将增加新能源电池业务。未来公司将充分发挥星恒电源在新能源电池领域的优势,为公司长久发展提供新的盈利增长点。

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  兆新股份(3.860, 0.04, 1.05%)7月18日发布公告表示,深圳宝信从7月11日至17日累计增持公司股份9412.06万股,占公司总股本的5%,举牌资金超过3亿元。此前,深圳宝信未持有该公司股份。

贾跃亭“续命”

  此外,华夏幸福(22.820, -0.39, -1.68%)、碧桂园、冠城大通(3.800, -0.05, -1.30%)、大名城(4.840, 0.00, 0.00%)等房企都已涉足新能源汽车产业链,据统计,今年以来,房企“造车”涉及投资规模超过100亿元。

2018年的最后一天,资本市场的年度大戏终告一段落。

  有房企人士向中国证券报记者分析认为,地产行业创新难度较大。而汽车是未来多年的投资风口,集合了新能源汽车、自动驾驶、共享汽车等多个新兴概念。为了发展多元化的产业模式,同时分摊行业风险,于是出现了向以汽车为代表的实业转型热潮。

对于双方的“和解”,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,“恒大拿到FF香港,贾跃亭放弃了中国的业务,他的FF将与中国市场毫无关系”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,从未来趋势看,以新能源汽车为代表的汽车产业未来是新科技的代表领域,配套政策逐步完善,市场认可度进一步提高,盈利前景可期。预计很多房企会积极参与此类业务。

贾跃亭不得不妥协,因FF深陷财务危机许久。10月底,FF还采取了裁员、非正式雇员的时薪下调20%等措施。随后,FF高管离职、数名员工在北京发起劳动仲裁。

  新能源成布局重点

通过新的重组协议,贾跃亭获得了喘息之机。黄立冲认为,假如贾跃亭找到新的投资者接手股份,后续再把恒大的投资赎回来,而恒大稍微亏损一点或者拿回本金,这对双方而言是最好的结局。

  目前,新能源汽车产业发展迅速。根据中国汽车工业协会最新数据,7月,新能源汽车产销分别完成9万辆和8.4万辆,比上年同期分别增长53.6%和47.7%。今年前7月,新能源汽车产销分别完成50.4万辆和49.6万辆,比上年同期分别增长85%和97.1%,2018年新能源汽车销量有望破百万辆。

根据重组协议,FF股权结构及相关股东对应的权益做相应调整,FF的资产保全质押权与股权融资权获得释放,可分别用于公司未来的债权融资与股权融资。

  对于这些新能源汽车的“门外汉”来说,地产商投资方向大致分为两类:一类为整车,一类为动力电池及上游产业等产业链项目。恒大、碧桂园等大型房企,更倾向于选择投资整车项目。而中小房企则更愿意选择投资锂离子动力电池等产业链项目。上述房企人士表示,整车产业投资巨大,回报周期长,规划布局长远。在造车的后期,需要在运营、品牌推广方面需要投很多经费。与之相比,产业链项目在运营端后期投入则比整车小很多,风险和资金压力小于整车投资。

FF称,新合作协议签署后,FF股权融资和债权融资将会快速推进。股权融资方面,此前多家来自全球各地的投资人对FF表达了投资意向,数家投资人已经启动了尽职调查;债权融资方面,由于全部资产保全已经解除,因此也有望取得突破性进展。

  在加强投资的同时,房企“造车”也做足人才经。与宝能收购观致后大力招揽人才一样,恒大FF也加强汽车人才储备。分析人士指,房企选择专业的汽车团队实际运营,可快速融入汽车行业,理解汽车生态,为布局汽车领域打好基础。

能不能获得新的投资者青睐,则取决于FF量产的可能性多大。FF表示,去年8月底已成功造出FF91首辆预产车。按照计划,FF将于今年初正式量产交付。

 跨行造车需深耕

FF在最新声明中重申,有能力在2019年向全球市场和预订用户交付FF91。声明还显示,目前FF91的产品研发工作已经完成,并在8月28日提前实现预量产车的下线目标,汉福德工厂也已经完成了大规模量产的规划工作,距离最终量产交付仅一步之遥。

  对于复杂又“烧钱”的汽车产业链,地产商能否能跨界玩转造车?

不过,经过这么几轮折腾,FF估值已明显下降。恒大健康公告显示,FF A轮融资投前估值24.5亿美元,投后估值调整为32.5亿美元。相较此前恒大投资时的估值45亿美元,已大幅缩水。

  中原地产首席分析师张大伟认为,目前,地产商发展新能源汽车的核心目的仍然还是围绕房地产开发。房企对土地有较大的诉求,通过对汽车产业链的摸索转向多功能用地,从而进行产品多元化开发。从盈利预期、资产规模的角度,外行想通过发展新能源汽车获得短期回报的可能性很小。

对于贾跃亭而言,当务之急便是找到下一个投资人,从而兑现其量产计划。黄立冲预计,贾跃亭把业务重心放在国外后或许会有新的考虑,比如在东南亚或甚至在美国建造生产基地等。

  事实上,房企多元经营的案例并不在少数。近年来,房企投资所跨行业覆盖文化、旅游、娱乐、金融及农业各种产业。

恒大造车梦

  上述房企人士分析认为,从经验上来看,房企转型失败案例中被动转型较多,企业往往在原来主业景气度有所下滑之后开始向多元化寻求帮助,但这面临转向非主业没有协同效应,短期难有成效,还需长期深耕。

与FF和解之后,恒大在新能源汽车上的布局显得尴尬。

  严跃进则认为,从多元化投资的角度看,汽车行业作为未来较大宗的消费品,本身产业升级和更新的力度大,类似投资和国家发展战略吻合。从社会资本鼓励开发商转型的角度,市场中有很多机会。汽车板块将是未来市场消费的热点转型,也是后续此类企业寻找新业绩成长点的重要体现。

2018年8月14日,恒大成立法拉第中国公司时,呈现出一副摩拳擦掌、野心勃勃的姿态。当天,恒大法拉第董事长彭建军表示,未来十年将在中国建设五大研发生产基地,推出FF91、FF81等多款产品,年产能500万辆。

此外,恒大在9月23日再次出手,斥资145亿成为汽车销售和服务界巨头广汇集团的第二大股东,双方将在汽车销售、能源、地产、物流等领域全面开展战略合作。

恒大看上FF的是全球领先的新能源汽车技术和产品。而恒大与广汇的合作,则为未来恒大的新能源汽车产品打通产业链后部分,解决渠道、销售、服务等难题。

业内人士分析认为,这表明恒大深度布局汽车与能源领域的意图。至此,恒大在新能源汽车下已掷下近280亿元的投资,是地产资本投资新能源汽车产业最大手笔的一家。

与FF的纠纷之后,据接近恒大的人士透露,5年内若贾跃亭找到新的投资者,恒大将选择退出,不再参与FF事务。

北京盈科律师事务所律师郑绪华表示,如果贾跃亭成功购回恒大股份,恒大退出美国公司股东地位,就意味着恒大失去了FF新能源汽车的技术和产品资源。

黄立冲同样认为,目前的协议对恒大不利。他指出,原协议中恒大的部分是普通股,且恒大的主要目标是控制FF,现在32%均为优先股,意味着恒大丧失投票权,基本沦为债权人。

“FF和新能源汽车是个风险投资,投入资金量非常大。”黄立冲表示。此外,贾跃亭和FF的团队、研发、制造都在美国,恒大实际上很难去控制、管理合资公司和FF。

“对于一个还没有量产的公司而言,最重要的是知识产权。”黄立冲认为,恒大不仅没有拿到知识产权,“未来也不确定FF会继续与FF香港有业务联系,目前来看FF将成为纯外国公司。”

对恒大而言,唯一收获或许便是借汽车产业所拿的地。“协议里面没有说知识产权的股份,我的理解是国内公司仅仅持有一些土地和厂房,所有知识产权都是在美资公司。”黄立冲认为。

黄立冲还预计,如果FF未来不在国内量产,恒大如何满足之前拿地时所签的合约,也是一个挑战。

易居智库研究中心总监严跃进预测,地产企业尤其是恒大,后续推进汽车战略转型的力度会继续加大。

在他看来,“恒大的转型方向没有错,新能源汽车是一个较好的战略发力点”,但需要注意的是转型中的风险把控,否则会拖累恒大的主业房地产业务。

恒大雄心勃勃进入新能源汽车产业,又快速受挫,凸显了房企的转型困境。近两年来,进军汽车领域的房企不在少数,除了恒大,还有宝能、华夏幸福、万通地产、万达、碧桂园等。据统计,去年以来,房企涉及新能源汽车产业链投资规模已超过1000亿元。

其中以恒大、宝能、王文学旗下的知合出行为代表的企业,以整车生产与研发为核心,更加注重产业链上下游的布局。而其他企业则专注发力动力电池等产业板块和新能源汽车小镇。

但这些拥有“汽车梦”的房企又在近两个月来,接连不断发生动荡。2018年12月16日晚间,万通地产公告,终止收购新能源公司星恒电源。合众新能源于11月29日将法定代表人,从华夏幸福董事长王文学替换成合众新能源创始人方运舟。此外,还有宝能入主的观致汽车高层动荡等。这都凸显了房企涉足汽车领域的道路并不平坦,房企在新能源汽车产业的布局会否因此收缩?恒大们的“汽车梦”依旧前景未明。

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